Рынок недвижимости - оживление

Мировой экономический кризис продолжает оставаться главной темой новостных каналов и аналитических изданий, что в общем-то вполне объяснимо.

Но если по всему миру он только еще расползается, то в США и Канаде на повестке дня уже стоит вопрос "прошли ли мы нижнюю точку кризиса, и если нет, то когда пройдем". Если судить по ситуации в Онтарио, то здесь кризис бушует вовсю, и казалось бы, он должен только набирать обороты.
Однако есть ощущение, что мы в настоящий момент как раз проходим эту самую нижнюю точку кризиса, и уже в конце осени можно будет говорить о начале восстановления экономики.
По крайней мере, американская экономика стала подавать признаки оздоровления. Значительно улучшился индекс потребительского доверия в США (в апреле 2009г. он вырос на 4,6 пункта - до 61,9), биржевые индексы выросли за последние 6 недель на 20%, в последние месяцы начался постепенный рост производственного сектора, финансовые отчеты крупных американских банков за первый квартал 2009 года превзошли ожидания аналитиков.
На рынке недвижимости также наметились положительные сдвиги. В частности, объем строительства новых домов в США в феврале 2009г. вырос на 22,2% по сравнению с предыдущим месяцем. Все это говорит о том, что в экономике США наметился перелом, и страна начала разворот к восстановлению.
Провинция Онтарио, в отличие от западных провинций Канады, наиболее сильно привязана к США, ее экономика в гораздо большей степени интегрирована с экономикой южного соседа. По этой причине положительные сдвиги в Америке пусть с задержкой, но непременно скажутся также на экономическом положении Онтарио. И такие положительные сдвиги заметны уже сейчас, если внимательно присмотреться к рынку недвижимости Торонто.
Согласно отчету, который подготовил Toronto Real Estate Board, в марте 2009 года в зоне Большого Торонто было проведено 6,171 продаж недвижимой собственности.
С одной стороны, это меньше на 7%, чем количество сделок в марте 2008 года.
С другой стороны, в марте 2008 года про кризис в Канаде практически никто не заикался, и он казался из области нереального (достаточно вспомнить, что дружно говорили еще летом 2008 года государственные лица и разного рода аналитики).
Март 2009 года это наоборот, апофеоз разбушевавшегося кризиса с чередой увольнений, сокращением производства и мрачных пророчеств аналитиков. Тем не менее, в марте 2009 года уменьшение количества сделок было самым минимальным за последние 5 месяцев, и само количество оказалось на 7% выше, чем в феврале, и на 10.3% выше, чем в январе 2009 года.
Самое главное, количество объектов недвижимости, выставленной на продажу, в зоне Большого Торонто даже снизилось на 2% по сравнению с аналогичным показателем в марте 2008 года. Цены на недвижимость в марте продолжали оставаться на прежнем уровне, со средней ценой $362,052 CAD, что всего на 5% ниже аналогичного показателя в марте 2008 года.Если называть вещи своими именами, учитывая фактор общего экономического упадка, то кризиса на рынке недвижимости в Торонто не наблюдается. Скорее наоборот.
В своих статья в 2007 году и в первой половине 2008 года я писала о том, что нужно ждать ухудшения в экономике Онтарио (кризис в США просто обязан был перейти и к нам), но рынок недвижимости в Большом Торонто не упадет сильно, так как его рост был очень консервативным. Максимум, что ему грозило - техническая коррекция, которая должна была выразиться в уменьшении цены, набранной за 2007-2008 год, когда для бурного роста цен уже не было объективных причин.
Сделанная мною оценка такой коррекции составляла 8-10% от стоимости недвижимости на момент наступления кризиса. 5% коррекции уже прошло. Видимо, к осени цены будут скорректированы еще больше (те самые 8-10%, о которых я писала). Однако хочу сразу заметить - коррекции подвергнется низкокачественное жилье, которое не будет продано к осени. Все, что действительно представляет интерес и имеет сбалансированную цену, дешеветь не собирается, и продается вполне активно.
Из своих наблюдений я могу сделать вывод, что все хорошее уходит с рынка очень быстро. В апреле мне пришлось готовить несколько сделок для своих клиентов, и в результате подбора вариантов для покупки я заметила такую особенность - те варианты, что я отбирала в качестве приоритетных, частенько оказывались проданными еще до того, как я могла показать их своим покупателям.
Выставленная на продажу собственность (из числа той, что я отбирала в качестве заслуживающей внимания), активно посещалась потенциальными покупателями (об этом легко можно судить по количеству бизнес-карточек агентов, которые они оставляют в доме или квартире при посещении с клиентами). То есть все, что действительно представляет интерес (хорошее расположение, удачная планировка, качественная отделка, сбалансированная цена), на рынке не задерживается.
Несомненно, ситуация в корне отличается от того, что было год-два назад, когда на хорошую собственность устраивали чуть ли не аукционы, и она продавалась за неделю-две, причем порой дороже, чем за нее просили изначально. Но ситуацию, которая была еще год назад, трудно назвать нормальной, это был ажиотажный спрос, надувание мыльного пузыря. То, что можно наблюдать на рынке недвижимости сейчас - это как раз нормальная ситуация, спокойное состояние рынка.
Поэтому текущие показатели продаж на фоне того, что происходило в годы ажиотажного спроса, на мой взгляд являются позитивным знаком, свидетельствующим о том, что рынок недвижимости в Большом Торонто находится в очень хорошем состоянии.
Меня часто спрашивают о том, чем я могу объяснить стабильность рынка недвижимости в Большом Торонто при том, что провинция Онтарио переживает далеко не самые лучшие времена. Начну с того, о чем я не устаю повторять последние годы - цены в Большом Торонто росли консервативными темпами, в пределах естественной инфляции, здесь не было такого необоснованного подъема цен, как например в Калгари или Ванкувере.
Во-вторых, в Канаде не было бездумной и рискованной раздачи кредитов, как в США, и без первоначального взноса получить кредит на покупку недвижимости смогли лишь считанные единицы. Если в США люди, купившие дом или квартиру без выплаты первоначального взноса, легко могут от нее отказаться, так как практически ничего не теряют (они фактически лишь платили за рент), то в Торонто цена отказа от купленной недвижимости уже выше, так как они теряют вложенные в недвижимость средства. Поэтому желающих избавиться от покупки не так много. То, что на рынок выставлено в марте 2009 года на 2% меньше объектов недвижимости, чем в марте 2008 года, говорит о том, что люди отказались от идеи продавать то, что они имеют, и решили подождать до лучших времен.
То есть ни о какой панике или наличии большого числа людей, которые во чтобы то ни стало хотят продать свой дом или квартиру за любую цену, разговор не идет. Ведь по идее, если бы люди хотели бы во чтобы то ни стало избавиться от принадлежащей им собственности, если бы их подпирало, то в настоящий момент мы должны были бы наблюдать резкое увеличение выставленных на продажу домов и квартир, как это можно наблюдать в США.
Этого не произошло, мы наблюдаем совершенно обратные процессы. Поэтому вряд ли можно ожидать дальнейшего уменьшения цен на недвижимость в районе Большого Торонто, все выглядит так, что никто не собирается терять при продаже.
Особо следует сказать об антикризисных мерах правительства.
Обещанные вливания в экономику с целью ее стимулирования, разворачивание масштабных проектов и поддержка гибнущих предприятий означает, что последствия кризиса будут значительно смягчены. И хотя эффект от этих мер будет ощущаться только в следующем году, однако эти меры уже дают уверенность, что все будет не так плохо, как сейчас кажется.
По крайней мере, огромные денежные потоки явно осядут в качестве зарплат у большого количества жителей Торонто. Затем, все прекрасно понимают, что огромные дефициты бюджетов США и Канады спровоцируют очередной виток инфляции, причем виток значительный. Рано или поздно это отразится на ценах на недвижимость, которые в ближайшие годы ожидает значительный подъем. Поэтому те, кто продает, не спешат продавать за бесценок, и правильно делают - в будущем они смогут получить за свой дом или квартиру совсем другие деньги.
Те, кто имеет средства, настраиваются на вложения в недвижимость, так как понимают, что сейчас наиболее благоприятный момент для покупки, особенно учитывая исторически самый низкий процент интереса по ипотечному кредиту. С учетом того, что большое количество инвесторов вывело свои средства с фондовых и товарных рынков, то в настоящий момент аналитики отмечают наличие большой денежной массы в Канаде, которая должна в скором времени быть во что-то вложена, должна начать работать. Недвижимость как раз является одной из наиболее надежных и перспективных областей вложения денежных средств.
В частности, о наличии большой денежной массы говорит факт, что практически все канадские банки отказались от государственной помощи, так как имеют достаточно средств благодаря вкладам. Когда нужно ждать массированных вливаний на рынок недвижимости? Видимо, когда аналитики начнут писать, что экономика начала свое оздоровление. Вполне возможно, что это произойдет уже к осени 2009 года или к началу 2010 года.
Я еще особо хочу привлечь внимание к тому факту, что низкие проценты по ипотечному кредиту также делают покупку и инвестиции в недвижимость в настоящий момент очень выгодными.
Сейчас канадские банки предлагают самый низкий процент за всю историю Канады (ниже 3% годовых). 21 апреля 2009 года Банк Канады снизил учетную ставку до исторического минимума в 0.25% годовых, и обещал не повышать ее до июня 2010 года. Все это в комплексе, включая также низкий курс канадского доллара по отношению к американскому, делает инвестиции в рынок недвижимости Торонто очень привлекательными, и однозначно его стимулирует.
В любом случае, после паники конца осени 2008 года, когда аналитики пугали падением цен на недвижимость в Торонто и коллапсом рынка, текущие показатели свидетельствуют об обратном. Более того, лично я могу трактовать их как сигналы к тому, что уже к началу следующего года вполне можно ожидать роста цен и повышения спроса.
Елена Рябинина, russiantoronto.com